48.例題：近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》在我國北京、上海、廣州等13個城市的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，今后可以開發(fā)建設(shè)運營集體租賃住房。對此，你怎么看？
【金粉筆教育參考答案】：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部這一新的土地政策，有三大政策紅利：
首先，有利于我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，可為城市住房租賃市場開辟新的天地；
其次，有利于降低城市租賃住房成本，緩解年輕人的生活壓力；
再次，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增加土地收益。
一、過去我國農(nóng)村土地，不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地，以至于農(nóng)村土地資源利用受到限制。實施這一政策后，試點城市可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地中尋求新的住房租賃用地，這將進(jìn)一步緩解城市供地壓力，促進(jìn)城市租賃住房結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。
二、這次納入試點的13個城市，均是經(jīng)歷過房價快速上漲的大城市，更是人口凈流入城市，這些城市住房需求更迫切，住房保障供求矛盾更突出，亟須加快土地供給，緩解供需矛盾，因此先給政策、先行試點。
三、如今，北京、上海、廣州等城市商品房價格之昂貴，讓普通百姓難以承受。通過增加租賃住房的土地供應(yīng)，有助于商品房和租賃房的均衡發(fā)展，促使住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變，有助于激活房屋租賃市場，以及降低普通百姓的租賃住房成本。
四、在集體土地上建設(shè)租賃住房，還可以盤活農(nóng)村土地資源，有利于增加村民集體收益，可以繁榮鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。以往，農(nóng)村集體建設(shè)用地利用率比較低，這些集體建設(shè)用地入市，有利于提高土地使用效率，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地價格更趨合理，盤活農(nóng)村土地資源，帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也讓農(nóng)村集體得到實惠，使農(nóng)民的錢袋子鼓起來，促進(jìn)農(nóng)村居民的城市化。
五、農(nóng)村集體建設(shè)用地入市不是一時救急之舉，而是為了建立長效機(jī)制，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐，助力房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，推進(jìn)試點工作必須立足長遠(yuǎn)、善作善成：
一要把握正確方向，堅持市場經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同。
二要保證有序可控，政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點。項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。以滿足新市民合理住房需求為主，依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。
三要堅持自主運作，尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實力。
四要提高服務(wù)效能，強(qiáng)化服務(wù)意識。
期待試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
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